Contratos Comerciais: Pontos de atenção quando for alugar um imóvel

Contratos Comerciais: Com o advento da pandemia vemos um forte aquecimento do mercado imobiliário seja porque alguns precisam de mais espaço, seja porque a família tem que se adaptar a uma nova realidade financeira.

A opção de alugar um imóvel para chamar de lar nunca é fácil, existem diversos interesses e requisitos em jogo: a decisão de apartamento ou casa; em qual região se gostaria de morar; se o imóvel comporta todas as necessidades da família; e, ainda, se está dentro do orçamento.

Todas estas dúvidas são legítimas e devem ser avaliadas com bastante cuidado antes de se alugar um imóvel, mas uma questão que poucas vezes recebe a atenção que merece é o contrato de locação.

Muita gente acredita que esse documento que recebemos para assinar antes do início da locação é algo padrão que não pode ser alterado, ou que aquelas letras miúdas só contêm termos técnicos sem muita aplicabilidade prática – a final de contas, “o valor do aluguel e a data de entrada já foi combinado com a imobiliária”.

Contudo, uma análise cuidados do contrato de locação pode nos “livrar” de problemas sérios no futuro. Você já chegou a se perguntar qual o melhor índice de atualização deste “aluguel combinado com a imobiliária”?

Pois bem, caso você tenha alugado um imóvel nos últimos 12 meses e esta pergunta não foi um ponto de atenção na análise do contrato, talvez esteja na hora de conversar com um advogado para revisar aquelas letrinhas miúdas, considerando que o IGPM, índice de correção da grande maioria dos contratos de aluguel, teve variação próxima a 30% de abril de 2020 a abril de 2021.

Para te livrar dessas e outras “enrascadas” na hora de alugar seu imóvel, trouxemos algumas dicas importantes para se atentar na hora de escolher o próximo imóvel para chamar de lar:

Índice de reajuste: O Índice de reajuste é um dos pontos mais importantes em contratos de longo prazo, especialmente em uma economia dinâmica como a Brasileira, mas é um ponto muitas vezes ignorado neste tipo de contratação.

Em regra (por questões históricas) o IGPM é o índice adotado na maioria dos contratos de locação, contudo, nos últimos anos, ele tem se descolado da capacidade de compra do Brasileiro chegando em seu ápice em 2021 onde, no acumulado dos últimos 12 meses, alcançou uma variação de quase 30% – Isso mesmo, seu contrato de locação pode aumentar, em um ano, 30%.

Para se proteger da variação deste índice, temos recomendado aos nossos clientes que adotem índices mais próximos à realidade do dia a dia, como o IPCA, ou INPC, ambos índices que consideram os reajustes de alimentos e serviços e não estão diretamente vinculados à variação cambial e insumos agrícolas (isso mesmo), como o IGPM. Estes índices sugeridos tiveram uma variação muito mais branda do que aquele comumente utilizado.

Multas: Outro ponto de atenção na assinatura de contratos de locação é a conferência de cálculo das multas. Pois bem, nos contratos locatícios temos alguns tipos de multas, aquelas por atraso no pagamento, aquelas por descumprimento de cláusula contratual e aquelas por encerramento antecipado do contrato.

Todas elas, em regra, têm como base o valor mensal do aluguel, mas existem dois pontos de atenção que precisamos verificar quando analisamos um contrato de locação:

1. A proporcionalidade – A lei do inquilinato Lei 8245/91, em seu art. 4º estabelece que o Proprietário não poderá reaver o imóvel (exceto em alguns casos específicos), mas que o Locatário poderá devolver o imóvel, pagando multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou seja, quanto mais tempo o inquilino tiver permanecido no imóvel, menor o valor da multa que terá de pagar na hora da rescisão.
2. Isenção no caso de cumprimento de, pelo menos 12 meses de contrato. Apesar de não ser estabelecido em Lei, a prática de mercado dita que a multa pela rescisão antecipada do contrato de aluguel é dispensada caso o Locatário permaneça mais de 12 meses no imóvel.

Laudos de vistoria: O Laudo de vistoria é um dos documentos mais importantes que fazem parte do contrato de locação. Nele, constam todas as características e condições de conservação do imóvel que o inquilino recebe em locação.

Nesta etapa é importante que o Locatário confira todos os itens e peça que sejam pontuados todos os detalhes que contam no imóvel, inclusive, lâmpadas queimadas, condição da pintura das paredes, danos ou arranhados no pavimento, nas paredes ou no teto.

Isso porque ele deverá devolver o imóvel nas condições que o recebeu, então, caso conste pintura nova, o imóvel deverá ser devolvido com pintura nova. Caso não conste da nos pisos e paredes, o Locatário deverá devolver o imóvel com os pisos e paredes em perfeito estado, independente de como os recebeu, porque no laudo não constam estes apontamentos.

O laudo pode ser munido de fotos, o que auxilia bastante na veracidade das informações, mas é importante ficar atento aos detalhes e sempre exigir um tempo após a entrada no imóvel para que o Locatário possa fazer apontamento que não constavam do laudo.

Valores de responsabilidade do Proprietário: Em regra, os contratos de locação estabelecem que todos os custos e despesas do imóvel são de responsabilidade do inquilino, contudo, alguns gastos, especialmente em condomínios são de responsabilidade do proprietário. Então é importante se atentar às formas e procedimento de reembolso desses valores.

A cobrança mais comum que passa desapercebida no momento da locação de apartamentos e casas em condomínio é o “fundo de reserva” que vem geralmente destacado nas cobranças mensais. Estes valores são arrecadados dos condôminos para benfeitorias ou reparos nas instalações do condomínio, o que é de interesse e responsabilidade do proprietário – assim como as benfeitorias e reparos dentro do imóvel que devem ser combinadas e cobradas do proprietário.

Então, é importante que no contrato comercial conste formas de reembolso de valores pagos pelo Locatário, mas que são de responsabilidade do Locador, para que seja possível a compensação e que os gastos com o imóvel não sejam superiores ao necessário.

Então, ao avaliar um contrato de locação é importante verificar que, pelo menos esses dois pontos estejam previstos no documento, para evitar a perda de direitos ou a necessidade de ação judicial para tê-los reconhecido.

Caso permaneça mais alguma dúvida, estamos inteiramente à disposição para auxiliá-los na análise ou elaboração de contratos de locação e para assessorá-los em operações envolvendo a locação de imóveis residenciais ou comerciais.

Fernando Gregori
OAB/SP 293.753